ITBI na Cessão de Imóveis: tudo o que você precisa saber

No mundo do Direito, muitas vezes nos deparamos com situações complexas que podem afetar diretamente nosso bolso. Uma delas é a questão do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na cessão de imóveis. Você já ouviu falar sobre isso? Sabe como essa questão pode impactar suas finanças? Neste artigo, vamos explorar em detalhes o ITBI na cessão de imóveis, explicar o que é esse imposto, e mais importante, como você pode recuperar o que pagou indevidamente, se for o caso.

O que é o ITBI?

O ITBI, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, é um tributo previsto no artigo 156 da Constituição Federal de 1988. Ele dá aos municípios o poder de instituir um imposto sobre a transmissão de bens imóveis entre pessoas vivas. Além disso, a Constituição estabelece que o ITBI pode incidir sobre a transmissão de imóveis a qualquer título, bem como sobre a transmissão de direitos reais sobre imóveis.

A consequência disso é que os municípios, por meio de seus códigos tributários, têm regulamentado o ITBI e afirmado que ele é devido em diversas situações, tais como:

• A transmissão, por ato oneroso, de propriedade ou domínio útil de bens imóveis.
• A transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia.
• A promessa ou compromisso de compra e venda e de permuta de imóveis.
• A procuração pública em causa própria para transmissão de imóveis.
• A procuração pública irrevogável e irretratável para venda de imóveis.
• Na cessão de direitos relativos a essas hipóteses.

Portanto, os municípios têm estendido a tributação a praticamente todas as negociações onerosas envolvendo imóveis, incluindo até mesmo os contratos de gaveta, que são contratos não registrados no cartório de imóveis. O valor do imposto varia de acordo com o município, mas a média é de 1% a 3% da avaliação do bem, podendo resultar em uma quantia significativa, dependendo do valor do imóvel.

O que é a cessão de imóvel?

A cessão de um imóvel geralmente refere-se à cessão de um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel. Isso acontece em diversas situações, como quando alguém adquire um imóvel na planta e, mesmo durante a obra, antes de formalizar a compra no registro de imóveis, cede esse imóvel a outra pessoa.

É importante entender que, na cessão, o que está sendo cedido não é o imóvel em si, mas o contrato de promessa de compra e venda do imóvel. Isso ocorre porque, de acordo com a legislação, para alguém ser considerado proprietário de um imóvel, esse imóvel deve estar registrado em seu nome no cartório de imóveis.

Portanto, antes do registro no cartório, a cessão do imóvel em si (a propriedade) não ocorre, apenas a cessão do contrato de compra e venda do imóvel. A pessoa que cede está transferindo os direitos decorrentes da promessa de compra e venda, ou seja, está cedendo o direito de adquirir o imóvel por um determinado preço.

Em outras palavras, se o imóvel ainda não foi registrado no cartório em nome do adquirente, ele é considerado apenas o promitente comprador do imóvel, ou seja, alguém que se comprometeu a adquirir a propriedade do imóvel de alguém que se comprometeu a vendê-lo.

É devido o pagamento de ITBI na cessão de imóveis?

A questão fundamental que se colocou em discussão é se o ITBI deve ser cobrado na cessão de promessas de compra e venda de imóveis. Afinal, como é possível cobrar um imposto sobre a transmissão de bens imóveis quando o imóvel em si não está sendo transmitido, mas apenas a promessa de que ele será adquirido?

Aqueles que defendem a tese de que o ITBI não deve ser cobrado na cessão de bens imóveis afirmam que a Constituição permite a exigência desse imposto apenas no caso da transmissão do imóvel em si, e não na hipótese da cessão da promessa de aquisição.

A Constituição Federal é clara quanto a isso, como pode ser observado no artigo 156, II, que estabelece que o imposto deve ser cobrado na transmissão do imóvel, e não em outras negociações envolvendo imóveis.

“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

II – transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.”

Portanto, fica evidente a inconstitucionalidade dos artigos dos códigos tributários municipais que instituem o ITBI sobre a cessão de contratos de promessa de compra e venda de imóveis.

O Supremo Tribunal Federal (STF), responsável por zelar pelo cumprimento da Constituição, reconheceu a importância dessa discussão e emitiu uma decisão sob o manto da Repercussão Geral (Tema de Repercussão Geral nº 1124), tornando obrigatório o entendimento em todo o Judiciário brasileiro.

Assim, após a decisão do STF, todas as demandas que questionam a constitucionalidade do ITBI na cessão de imóveis têm uma chance considerável de sucesso.

Paguei ITBI sobre a cessão de imóvel e agora?

Se você, por algum motivo, pagou o ITBI na cessão de um imóvel e agora está ciente de que isso pode ter sido indevido, não se preocupe. É possível buscar a restituição do valor que você pagou indevidamente, desde que o pagamento tenha ocorrido nos últimos cinco anos.

Para obter a restituição, será necessário contratar um advogado de confiança e fornecer a ele o comprovante de pagamento do ITBI e a matrícula atualizada do imóvel ou outro documento que comprove que não houve a transmissão da propriedade, apenas a cessão do contrato de promessa de compra e venda.

Com essa documentação em mãos, você poderá ingressar com uma ação judicial para reaver o valor pago indevidamente.

O ITBI na cessão de imóveis é um tema complexo que envolve questões legais e tributárias importantes. É fundamental compreender que a Constituição estabelece claramente as situações em que esse imposto pode ser cobrado, e a cessão de contratos de promessa de compra e venda de imóveis não se encaixa nesses critérios.

Lembre-se de que a legislação e a jurisprudência podem evoluir, e é fundamental contar com o apoio de um advogado especializado em Direito Tributário para lidar com esse tipo de situação. Se você precisa de orientação ou assistência legal para lidar com questões relacionadas ao ITBI ou qualquer outro aspecto jurídico, entre em contato conosco. Estamos aqui para ajudar a proteger seus direitos e interesses.